Typische kleine Schäden, für die in Österreich die Kaution einbehalten wird

Wenn ich mit Mietern in Graz rede, besonders im Bezirk Voitsberg, hör' ich oft die gleiche Geschichte: Der Auszug steht bevor, die Wohnung schaut sauber aus, aber plötzlich will der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlen. „Schäden in der Wohnung" ist die Begründung. Aber was sind eigentlich typische kleine Schäden, für die Vermieter die Kaution einbehalten dürfen? In der Steiermark und in ganz Österreich gibt's klare rechtliche Regelungen, die durch Entscheidungen vom Obersten Gerichtshof (OGH) und Empfehlungen der Arbeiterkammer festgelegt sind. Die unterscheiden zwischen normaler Abnützung und tatsächlichen Schäden. In diesem Artikel erklär' ich Ihnen, welche kleinen Schäden wirklich zur Kautionseinbehaltung berechtigen und wie Sie Ihr Geld schützen können. Die Kaution beträgt in Österreich üblicherweise 3-6 Bruttomonatsmieten — das sind €1.500–€4.000 bei einer durchschnittlichen Wohnung in Graz.

🏠 Was darf einbehalten werden und was nicht: klare Kriterien

Das österreichische Mietrecht unterscheidet ganz klar zwischen gewöhnlicher Abnützung und tatsächlichen Schäden. Diese Unterscheidung ist durch OGH-Entscheidungen und Empfehlungen der Arbeiterkammer Wien, Tirol und Vorarlberg bestätigt.

✔️ Rechtmäßige Gründe für Kautionseinbehalt

1. Schäden über die normale Abnützung hinaus:

• Risse, Absplitterungen oder erhebliche Kratzer an Wänden und Böden
• Tiefe Kratzer im Parkett durch Möbelverschieben ohne Schutz
• Starke Beschädigungen von Parkett oder Fliesen
• Beschädigte Türen/Fenster, kaputtes Glas
• Beschädigte Sanitäranlagen (Waschbecken, Badewanne, WC)
• Kaputte Einbaugeräte oder Möbel
• Große nicht ausgebesserte Löcher in Wänden nach Abbau von Schränken
• Brandlöcher im Teppich oder Parkett
• Wasserschäden am Parkett durch zu feuchtes Putzen

2. Unzureichende Reinigung: Der Vermieter kann die Kosten für eine professionelle Reinigung nur dann einbehalten, wenn die Wohnung ungepflegt hinterlassen wurde: starke Flecken, Schimmel, Müll, Gerüche. Für einfache Alltagsrückstände oder kleine Verschmutzungen darf nichts einbehalten werden.

3. Verlust von Schlüsseln und Ausstattung:

• Verlorene Schlüssel: €50–200 (je nach Schließanlage)
• Fehlende Zugangschips
• Fehlende Haushaltsgeräte, wenn sie zum Inventar gehörten: €100–300

4. Nicht bezahlte Betriebskosten: Wenn das ausdrücklich im Vertrag vorgesehen ist.

❌ Was KEIN rechtmäßiger Grund ist

Normale Abnützung (Normalabnützung): Für das, was sich mit der Zeit natürlich abnützt, zahlen Sie nicht — das ist durch die Miete abgedeckt:

• Leichte Kratzer/Abdrücke an Wänden
• Spuren von Bilderrahmen, Schatten hinter Möbeln
• Gewöhnliche kleine Löcher von Bildern und Regalen (Bohr- oder Dübellöcher) — 5-10 Löcher pro Wand
• Kleine Farbrisse nach längerer Wohndauer
• Leichte Abnützung von Parkett/Boden durchs normale Gehen
• Abgenutzte Türgriffe und Lichtschalter
• Leichtes Ausbleichen des Bodens durch Sonneneinstrahlung
• Natürliche Farbveränderung an Wänden
• Stark verkalkte Armaturen

💶 Wieviel kann ein Einbehalt kosten: echte Zahlen aus Graz

Ich hab' typische Reparaturpreise in der Steiermark zusammengestellt. Wichtig: Der Vermieter darf nur die Kosten der Reparatur/Wiederherstellung einbehalten, aber nicht die Kosten für einen neuen Gegenstand — nur verhältnismäßig zur verbleibenden Lebensdauer.

Wände und Ausmalen: €50–300

• Überstreichen unüblicher Farben (knallrot, schwarz, violett): €150–300
• Ausbessern großer Löcher: €50–100

Böden: €200–1.500

• Austausch einzelner Parkettbretter: €200–400
• Schwere Wasserschäden: €800–1.500
• Kaputte Fliesen (3–5 Stück): €150–300

Küche: €100–800

• Tiefe Schnitte in Arbeitsplatten: €200–500
• Angebrannter Herd: €300–600
• Kaputter Backofen durch mangelnde Pflege: €200–400
• Stark verschmutzte Oberflächen: €80–150

Bad: €150–600

• Kaputte Fliesen: €150–300
• Schimmel durch unzureichendes Lüften: €200–400
• Beschädigte Sanitäranlagen: €300–600

Türen und Fenster: €150–500

• Eingeschlagene Türen: €300–500
• Zerbrochene Fensterscheiben: €150–400
• Beschädigte Türgriffe: €50–100

Professionelle Reinigung: €150–400 Nur bei ernsthafter Verschmutzung, zum Marktpreis.

📸 Wie ich meine Kaution schütze: Meine Checkliste

In meiner Praxis in Graz und Voitsberg seh' ich, dass die richtige Dokumentation Ihr wichtigster Schutz ist.

Bei Einzug (unbedingt!):

1. Erstellen Sie ein schriftliches Übergabeprotokoll
2. Machen Sie 50–100 Fotos von der gesamten Wohnung
3. Fotografieren Sie jeden Raum aus mehreren Winkeln
4. Detailaufnahmen aller vorhandenen Schäden
5. Lassen Sie den Vermieter das Protokoll unterschreiben
6. Nehmen Sie einen Zeugen mit

Bei Auszug:

1. Wiederholen Sie die Fotodokumentation
2. Machen Sie Fotos vor der Reinigung UND danach
3. Erstellen Sie ein Rückgabeprotokoll mit Dokumentation des Wohnungszustands und der Schlüssel
4. Bewahren Sie die gesamte Korrespondenz über Reparaturen, Ausmalen, Reinigung auf

Wenn die Kaution einbehalten wird:

1. Verlangen Sie eine detaillierte Aufschlüsselung der Kosten
2. Fordern Sie Rechnungen/Belege für Reparaturen an
3. Prüfen Sie: Entsprechen die Preise dem Marktüblichen?
4. Bei Streit wenden Sie sich an die Arbeiterkammer oder Schlichtungsstelle — kostenlose Beratung

In Voitsberg und Umgebung gibt's oft ältere Bausubstanz — da ist die Dokumentation besonders wichtig, weil normale Abnützung schneller sichtbar wird.

Wichtig: Der Vermieter hat 2–4 Wochen nach Wohnungsübergabe Zeit, um Schäden zu prüfen und Kostenvoranschläge einzuholen. Danach muss er die Kaution zurückzahlen oder konkret begründen, was er einbehält.

Kurze Merkzettel:

✅ Darf einbehalten werden für: ernsthafte Schäden an Wänden/Böden/Sanitäranlagen, kaputte Fenster/Türen, verlorene Schlüssel, professionelle Reinigung bei starker Verschmutzung, fehlende Geräte

❌ Darf NICHT einbehalten werden für: normale Abnützung, kleine Löcher von Bildern, leichte Flecken/Kratzer, natürliches Ausbleichen

Als Mieter in der Steiermark haben Sie starke Rechte. Dokumentieren Sie alles, kennen Sie Ihre Rechte und scheuen Sie sich nicht, die Arbeiterkammer in Graz und Voitsberg zu kontaktieren — dort hilft man Ihnen gratis.