Mietpreisbremse 2026 in Österreich: Neue Regeln für Mieter und Vermieter

• Yehor Vyshniakov

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Am 11. Dezember 2025 hat der österreichische Nationalrat das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) beschlossen — das fünfte Gesetz zur Dämpfung des inflationsbedingten Drucks auf die Mieten. Dieses Gesetz, das am 1. Jänner 2026 in Kraft tritt, führt die umfassendste Reform des Mietmarktes seit Jahrzehnten ein. Zum ersten Mal in der Geschichte der Zweiten Republik greift der Staat in die sogenannten „freien Mieten" ein — ein Marktsegment, das bisher völlig unreguliert war.

Für Mieter verspricht die Reform erhebliche Entlastungen: Laut Regierungsschätzungen belaufen sich die Einsparungen allein im Jahr 2026 auf etwa 207 Millionen Euro. Für Immobilieneigentümer und Investoren bedeutet dies neue Spielregeln, die eine sorgfältige Analyse und Strategieanpassung erfordern. Wenn Sie planen, in Wien oder ganz Österreich eine Wohnung zu mieten oder eine Immobilie zu kaufen, ist das Verständnis der neuen Regelungen von entscheidender Bedeutung für fundierte Entscheidungen.

Was ändert sich ab 1. Jänner 2026?

Im Zentrum der Reform steht das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) — das Gesetz zur Mieten-Indexierung. Es legt einheitliche Regeln für den gesamten Wohnungsmietmarkt in Österreich fest, einschließlich des bisher unregulierten Segments der freien Mieten.

Die wichtigsten Neuerungen im Überblick

1. Deckelung der Mietindexierung

Die sogenannte „Hälfteregelung" wird eingeführt: Wenn die Inflation 3% übersteigt, darf der Vermieter nur die Hälfte des Überhangs an den Mieter weitergeben. Bei einer Inflation von beispielsweise 6% würde die maximale Mieterhöhung 4,5% betragen (3% Basis + die Hälfte von 3% Überhang). Dies unterscheidet sich erheblich von der bisherigen Situation, in der Vermieter die gesamte Inflation an die Mieter weitergeben konnten.

2. Einheitlicher Indexierungstermin

Mieterhöhungen sind jetzt nur noch einmal jährlich möglich, und zwar frühestens am 1. April. Das bedeutet, Vermieter können nicht mehr mehrere Erhöhungen über das Jahr verteilt vornehmen. Laut Wirtschaftskammer Österreich schafft dies eine größere Planbarkeit für Mieter und Vermieter gleichermaßen.

3. Verlängerung der Mindestbefristungsdauer

Für professionelle Vermieter (im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes — KSchG) erhöht sich die Mindestdauer für befristete Mietverträge von 3 auf 5 Jahre. Private Vermieter mit einer geringen Anzahl von Immobilien sind davon ausgenommen — für sie bleibt die 3-Jahres-Mindestdauer bestehen. Dies ist besonders relevant für diejenigen, die kurzfristige Vermietungen in Wien in Betracht ziehen.

4. Begrenzung rückwirkender Forderungen

Die Verjährungsfrist für die Rückforderung überzahlter Miete aufgrund ungültiger Indexierungsklauseln wird von potenziell 30 Jahren auf 5 Jahre reduziert. Dies schafft Rechtssicherheit für beide Parteien, wie vom Mieterschutzverband Österreich bestätigt.

Unterschiedliche Regeln für verschiedene Mietarten

Das Gesetz legt unterschiedliche Beschränkungen je nach Art des Mietverhältnisses fest. Die strengsten Regeln gelten für den regulierten Sektor — Altbauten, kommunale und genossenschaftliche Wohnungen.

Mietart Max. Erhöhung 2026 Max. Erhöhung 2027 Ab 2028
Richtwert- / Kategoriemiete 1% 2% Formel 3% + ½
Angemessener Mietzins 1% 2% Formel 3% + ½
Freie Mieten (Neubau) Formel 3% + ½ Formel 3% + ½ Formel 3% + ½

Regulierter Sektor (Richtwert- und Kategoriemieten)

Für Altbauten, kommunale Wohnungen (Gemeindewohnungen) und Genossenschaftswohnungen wurde eine stufenweise Beschränkung festgelegt. Zur Erinnerung: Im Jahr 2025 wurden die Mieten in diesem Sektor nach dem 4. MILG vollständig eingefroren. Nun dürfen ab dem 1. April 2026 die Mieten maximal um 1% steigen. Ab dem 1. April 2027 — maximal 2%. Und erst ab dem 1. April 2028 greift die allgemeine Formel „3% + Hälfte des Überhangs".

Freier Markt (freie Mieten)

Dies ist ein wirklich historischer Moment: Zum ersten Mal in der österreichischen Geschichte greift der Staat in die freien Marktmieten ein. Diese Kategorie umfasst Neubauten (nach 1945 errichtet), große Wohnungen über 130 m², bestimmte Dienstwohnungen und vermietete Einfamilienhäuser.

Für dieses Segment gilt ab 2026 die Formel „3% + Hälfte des Überhangs". Das bedeutet, dass selbst in Neubauten Vermieter nicht die volle Inflation an die Mieter weitergeben können.

Ausnahme: Das Gesetz gilt nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser. Mietverhältnisse dort bleiben unreguliert.

Wie funktioniert die neue Formel? Konkrete Berechnungen

Die neue Indexierungsformel („Hälfteregelung") ist das Kernelement der Reform. Laut dem offiziellen Gesetzestext, veröffentlicht auf der Website des Bundesministeriums für Justiz, funktioniert sie wie folgt:

Grundformel:

  • Wenn Inflation ≤ 3%, darf die Miete um den vollen Inflationsbetrag erhöht werden
  • Wenn Inflation > 3%, maximale Erhöhung = 3% + (Inflation – 3%) ÷ 2
Inflation Ohne MieWeG Mit MieWeG Ersparnis
4% +4% +3,5% 0,5%
5% +5% +4% 1%
6% +6% +4,5% 1,5%
8% +8% +5,5% 2,5%

Beispiel 1: Familie Müller in einem Neubau

Stellen Sie sich vor, eine Familie mietet eine 3-Zimmer-Wohnung von 80 m² in einem Neubau im 22. Bezirk in Wien (Donaustadt). Ihre aktuelle Miete beträgt €1.200 pro Monat, also €14.400 pro Jahr.

Angenommen, die Inflation im Jahr 2025 beträgt 4,1% (aktuelle Schätzung von Statistik Austria). Ohne MieWeG könnte der Vermieter die Miete um volle 4,1% erhöhen, also €590 pro Jahr (€49 pro Monat). Mit der neuen Formel: maximale Erhöhung = 3% + (4,1% – 3%) ÷ 2 = 3,55%. Das bedeutet eine Erhöhung von €511 pro Jahr (€43 pro Monat). Ersparnis der Familie Müller: €79 pro Jahr.

Das mag nicht viel erscheinen. Aber wenn die Inflation auf 6% steigt (wie 2023), würde die Ersparnis €180 pro Jahr betragen. Bei 8% Inflation (wie 2022) — Ersparnis von €300 pro Jahr. Gerade in Zeiten hoher Inflation zeigt die neue Formel ihre Wirksamkeit.

Beispiel 2: Herr Alexander in einer Altbauwohnung

Herr Alexander mietet eine 2-Zimmer-Wohnung von 65 m² in einem Gebäude aus den 1920er Jahren im 6. Bezirk (Mariahilf). Seine aktuelle Miete nach dem Richtwertmiete-System beträgt €650 pro Monat.

Für den regulierten Sektor gilt 2026 eine strengere Begrenzung — maximal 1%. Das bedeutet, Herr Alexanders Miete kann nur um €6,50 pro Monat steigen, also €78 pro Jahr — unabhängig davon, wie hoch die tatsächliche Inflation ist. Wenn die Inflation 4% betragen würde, würde die Erhöhung ohne Beschränkungen €312 pro Jahr betragen. Herr Alexanders Ersparnis: €234 pro Jahr allein im Jahr 2026.

Wichtige Termine und Übergangsfristen

1. Jänner 2026:

  1. MILG und MieWeG treten in Kraft. Die neuen Regeln gelten für alle bestehenden und neuen Mietverträge mit Indexierungsklauseln.

1. April 2026: Frühestmöglicher Termin für Mieterhöhungen. Für den regulierten Sektor — maximal 1%.

1. April 2027: Nächster Indexierungstermin. Für den regulierten Sektor — maximal 2%.

1. April 2028: Die einheitliche Formel „3% + Hälfte" tritt für alle Mietarten in Kraft.

Wichtig für bestehende Verträge: Das Gesetz gilt auch für Verträge, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden. Das bedeutet, Vermieter müssen alle zukünftigen Indexierungen nach den neuen Regeln neu berechnen. Es gilt das Prinzip der „Parallelberechnung": Wenn die vertragliche Klausel eine geringere Erhöhung vorsieht als das Gesetz erlaubt, gilt die vertragliche Klausel. Weitere Details finden Sie bei der Arbeiterkammer Wien.

Neue Regelungen für befristete Mietverträge

Neben den Indexierungsbeschränkungen ändert die Reform die Regeln für befristete Mietverträge erheblich. Dies ist besonders wichtig, da etwa 75% der neuen privaten Mietverträge in Österreich befristet abgeschlossen werden.

Für professionelle Vermieter (Unternehmen, Investmentfonds, Personen mit mehr als 5 Immobilien) erhöht sich die Mindestdauer für befristete Verträge von 3 auf 5 Jahre. Das bedeutet, Mieter erhalten mehr Stabilität und Schutz vor plötzlicher Kündigung. Weitere Informationen zu Mieterrechten finden Sie bei der Mietervereinigung Österreich.

Ausnahme für private Vermieter: Sogenannte „kleine Vermieter", die keine Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes sind, können weiterhin 3-Jahres-Verträge abschließen. Dies gilt für Privatpersonen mit einer geringen Anzahl von Immobilien.

Kündigungsrecht des Mieters: Wichtig: Das Kündigungsrecht des Mieters bleibt nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) unverändert. Das bedeutet, der Mieter kann früher ausziehen, indem er die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist einhält, auch wenn der Vertrag für 5 Jahre abgeschlossen ist.

Was bedeutet das für Eigentümer und Investoren?

Für diejenigen, die planen, in österreichische Immobilien zu investieren, bedeuten die neuen Regeln eine Neuberechnung der erwarteten Renditen. Dies gilt insbesondere für Neubauten, die bisher unreguliert waren.

Gleichzeitig hat die Reform positive Aspekte für Eigentümer. Stabile Regeln reduzieren das Risiko von Mietzahlungsausfällen, da Mieter keinen plötzlichen Kostenanstiegen ausgesetzt sind.

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Betracht ziehen, ist es auch wichtig, die Energieeffizienz des Gebäudes und die Möglichkeiten zur Aufnahme einer Hypothek in Österreich zu berücksichtigen, da sich die Finanzierungsbedingungen ebenfalls ab dem 1. Juli 2025 geändert haben.

Praktische Tipps für Mieter und Vermieter

Für Mieter

Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag: Enthält er eine Indexierungsklausel (Wertsicherungsklausel)? Wenn ja, gelten die neuen Beschränkungen automatisch für Sie. Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung fordert, verlangen Sie eine schriftliche Begründung mit Berechnung nach der neuen Formel.

Beachten Sie die Termine: Erhöhungen sind frühestens am 1. April und nur einmal pro Jahr möglich. Wenn der Vermieter versucht, die Miete früher oder häufiger zu erhöhen, ist dies ein Gesetzesverstoß. Im Zweifelsfall wenden Sie sich an die Mietervereinigung oder Arbeiterkammer.

Bei neuen befristeten Verträgen: Wenn Sie einen neuen befristeten Vertrag mit einem professionellen Vermieter abschließen, muss dieser mindestens 5 Jahre betragen. Eine kürzere Frist ist ungültig und wandelt den Vertrag automatisch in einen unbefristeten um.

Für Eigentümer und Investoren

Überprüfen Sie alle bestehenden Mietverträge und Indexierungsklauseln. Ab dem 1. Jänner 2026 muss die neue Berechnungsformel angewendet werden. Falsche Erhöhungen können zu Rückforderungsansprüchen führen.

Beachten Sie die neuen Anforderungen für die Mindestdauer befristeter Verträge. Wenn Sie ein professioneller Vermieter sind, sind Verträge unter 5 Jahren nicht mehr gültig.

Informieren Sie sich bei Fachleuten: Die Arbeiterkammer Steiermark und die Wirtschaftskammer Österreich bieten kostenlose Beratungen an.

Wo finde ich offizielle Informationen zur Mietpreisbremse 2026?

Die wichtigsten offiziellen Quellen sind:

Fazit

Die Mietpreisbremse 2026 ist eine beispiellose Reform des österreichischen Mietmarktes. Zum ersten Mal in der Geschichte setzt der Staat Grenzen für freie Marktmieten, führt eine einheitliche Indexierungsformel ein und verlängert Mindestmietdauern.

Für Mieter bedeutet dies einen größeren Schutz vor starken Mieterhöhungen in Zeiten hoher Inflation und mehr Stabilität bei befristeten Verträgen. Für Eigentümer — die Notwendigkeit, Erwartungen anzupassen und Finanzmodelle neu zu berechnen.

Der Wiener Immobilienmarkt entwickelt sich weiter, und es ist wichtig, alle gesetzlichen Änderungen im Auge zu behalten. Bei Fragen zur Mietpreisbremse 2026 oder zur Immobiliensuche in Wien und ganz Österreich stehen Ihnen Fachleute zur Verfügung.

Quellen und weiterführende Links:

❓ Häufigе Fragen

Gilt die Mietpreisbremse auch für bestehende Verträge?

Ja, das 5. MILG gilt auch für Verträge, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden. Vermieter müssen ab dem 1. April 2026 alle Mieterhöhungen nach den neuen Regeln berechnen. Wenn Ihr Vertrag eine Indexierungsklausel enthält, die günstiger für Sie ist als die gesetzliche Regelung, gilt Ihre vertragliche Vereinbarung.

Kann der Vermieter den vollen Betrag der Neuwertkosten für beschädigte Gegenstände verlangen?

Nein, definitiv nicht. Der Vermieter darf nur den Zeitwert, nicht den Neuwert der beschädigten Sache verlangen. Wenn Sie beispielsweise einen 8 Jahre alten Teppich beschädigen, der damals €1.000 gekostet hat, kann der Vermieter nicht €1.000 verlangen. Der Zeitwert eines 8 Jahre alten Teppichs liegt möglicherweise nur noch bei €200–€300. Diese Regelung ist sehr wichtig und schützt Mieter vor überhöhten Forderungen.

Was passiert, wenn die Inflation unter 3% liegt?

Wenn die Inflation unter 3% liegt, darf der Vermieter die Miete um den vollen Inflationsbetrag erhöhen. Beispiel: Bei 2,5% Inflation darf die Miete um 2,5% steigen. Die „Hälfteregelung" greift nur, wenn die Inflation 3% übersteigt.

Wann muss ich die Wohnung neu ausmalen?

Sie müssen nur dann ausmalen, wenn Sie die Wände in einer ortsunüblichen Weise verfärbt oder gestrichen haben. Dezente Farben müssen nicht überstrichen werden. Normale Gebrauchsspuren wie leichte Verfärbungen nach 5-10 Jahren Wohndauer sind vom Vermieter hinzunehmen. Unbegründete vertragliche Ausmalverpflichtungen in Standardformularen sind rechtswidrig.

Kann ich die letzten Monatsmieten mit der Kaution verrechnen?

Nein, das ist in Österreich nicht erlaubt und kann rechtliche Konsequenzen haben. Wenn Sie eigenmächtig die letzten Monatsmieten einbehalten, könnte der Vermieter eine Mietzins- und Räumungsklage einbringen, und Sie müssten dann die Beträge nachzahlen plus die Verfahrenskosten tragen. Die Kaution wird erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und ordnungsgemäßer Wohnungsrückgabe fällig.